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Nueva York. ¿Cómo va el experimento de regular Airbnb?




Déjame contarte una historia sobre la Gran Manzana, Nueva York.


¿Alguna vez has escuchado esa frase que dice que Nueva York es la ciudad que nunca duerme? Bueno, eso es totalmente cierto.


Nueva York ess como una abeja que nunca para, siempre está zumbando con actividad. Imagina una jungla de concreto, donde los edificios se alzan hacia el cielo, compitiendo por ver quién es más alto. Es el escenario perfecto para las películas más taquilleras de Hollywood, ¿Has visto alguna vez "Spiderman" o "Los Vengadores"? Sí, esas películas fueron filmadas aquí, entre esos rascacielos gigantes.


Pero, ¿sabías que Nueva York también es un enorme campo de pruebas para los que juegan con bienes raíces? Sí, así como lo oyes.


Hace unos meses, algo grande pasó por aquí. Resulta que la gente estaba cansada de ver cómo los precios de los alquileres se iban por las nubes, todo gracias a páginas web como Airbnb, Vrbo o Booking, que ofrecen alojamiento a corto plazo principalmente para turistas. Así que las autoridades de la ciudad decidieron hacer algo al respecto.


En septiembre, activaron la Ley Local 18, una especie de regla que ponía límites a este tipo de alquileres tan populares entre los visitantes.


Ahora, después de que ha pasado un tiempo de aplicación de la esta ley, la gran pregunta es: ¿Esta movida realmente ayuda a bajar los precios y a hacer que los neoyorquinos tengan un respiro cuando buscaban dónde vivir?


Bueno, ahora que ha pasado medio año, podemos echar un vistazo a lo que ha pasado. Y los resultados no son tan buenos como esperaban las autoridades. Ni para ellos, ni para los turistas que vienen a la Gran Manzana.


La cosa es que esta ley ha traído más problemas de los que esperaban. Pero bueno, esto es solo una parte de la historia de esta ciudad que nunca duerme. Como te lo supones, siempre hay algo pasando en las calles de Nueva York.


Gráfico de precios de alquiler publicado por Statista en 2016.



Imagina a Nueva York como un enorme laboratorio, ¿sabes? Donde experimentan con cosas nuevas para ver qué funciona y qué no.


Pero Nueva York no es la única ciudad en hacerlo. Muchas otras ciudades en todo el mundo también están tratando de poner orden en el caos de los alquileres de Airbnb, como Barcelona, Londres, Berlín o Florencia. Pero lo que hace a Nueva York especial en este caso es su tamaño, su ajetreo turístico y las medidas drásticas que tomaron sus autoridades.


Así que en septiembre de 2023, entró en acción la Ley Local 8. Básicamente, esta ley obliga a que los anfitriones de Airbnb y otras plataformas similares se registren y prohíbe que estas plataformas gestionen estancias cortas que no estén en ese registro.


Pero, espera, hay más. Esta ley pone algunas reglas bien estrictas para quienes quieren ofrecer alquileres a corto plazo. No es solo registrarse y ya está. No, no. Hay reglas bien específicas que limitan quién puede ofrecer alquileres y cómo. Por ejemplo, los dueños no pueden simplemente alquilar un apartamento completo, tienen que estar presentes durante toda la estancia de los huéspedes y no pueden aceptar más de dos personas.


Pero aquí viene la parte complicada: conseguir el permiso. Según Bloomberg, en otoño, solo se había tramitado el 25% de las solicitudes. ¿Puedes imaginar lo complicado que debe ser todo esto? La verdad es que estas medidas están poniendo algunos límites bien serios.




El efecto de estos cambios fue inmediato y bastante drástico. Según los datos de AirDNA, el número de Airbnbs disponibles para estancias cortas se redujo en más de 15,000 casi de la noche a la mañana. Si en agosto de 2023 había alrededor de 21,500 de estos alquileres, para febrero pasado, con la nueva ley en acción, apenas quedaban 3,300 disponibles. Y eso que solo se contabilizan las unidades disponibles para alquileres de menos de 30 días.


Otra fuente, Inside Airbnb, calcula alrededor de 4,600 alquileres a corto plazo, lo que también marca una gran caída con respecto a los datos del verano pasado. Y lo peor es que obtener un permiso no es tan fácil como parece.


De las más de 5,783 solicitudes recibidas hasta febrero, solo se aprobaron 1,594, se negaron 900 y más de 3,000 quedaron en espera.


Entonces, ¿qué opinan los implicados? Bueno, Airbnb, obviamente, no está muy contenta. La plataforma está directamente afectada por estas nuevas reglas y asegura que los viajeros ya no ven tan atractiva la idea de visitar Nueva York.

Según una encuesta que realizaron, el 18% de los viajeros considera menos probable visitar la ciudad, mientras que el 65% se siente desanimado por los precios de los hoteles. Además, más de la mitad de los encuestados admitió que estaría más inclinado a buscar alojamientos ilegales en la ciudad.


Airbnb advierte que esta situación podría significar una gran pérdida de ingresos fiscales, hasta unos $1,100 millones de dólares, y que la falta de opciones de alojamiento a corto plazo y los precios más altos de los hoteles podrían dañar la reputación turística de la ciudad.


En resumen, están diciendo que Nueva York se está volviendo más cara e inaccesible para los viajeros, y eso no suena nada bien.



Bueno, parece que muchos turistas se están encontrando con un dilema: si no hay Airbnb, ¿entonces qué?


Algunos no están muy contentos con la idea de compartir alojamiento con extraños, así que la opción de los hoteles parece ser la siguiente en la lista. El problema es que cuando la oferta es más escasa, los precios tienden a subir, y eso es justo lo que ha pasado.


Según los datos publicado en The Wall Street Journal, en diciembre de 2022, los hoteles de la ciudad cobraban un promedio de $355 dólares por noche, pero el pasado diciembre, ese número ya había subido a $393 dólares. Las Navidades son una época especialmente ocupada en la Gran Manzana, así que el aumento de precios durante ese período fue aún más notable.


Y no solo eso, en enero y febrero también hubo pequeños aumentos en las tarifas promedio por habitación, superando ligeramente los 200 dólares la noche en ambos casos. A pesar de esto, las tasas de ocupación hotelera también aumentaron un poco, un 4% y un 3.4%, respectivamente, durante esos meses.


Y hay más datos, no solo los hoteles están subiendo sus precios. Según The Wall Street Journal, en 2022, las viviendas completas anunciadas en Airbnb o Vrbo para estancias de menos de 30 días tenían un precio promedio de unos $365 dólares. Para 2023, ¡ese precio había subido a $404 dólares! Sin embargo, el precio de las habitaciones privadas se mantuvo más o menos estable.


Parece que los hoteles están atrayendo al menos parte de la demanda, ya que algunos de ellos han triplicado sus reservas a través de Airbnb.


Entonces, ¿qué hacen los visitantes que no quieren pagar una fortuna por un hotel en la Gran Manzana?

Bueno, parece que están mirando hacia fuera de la ciudad.


Según medios como Wired, las ciudades del estado de Nueva Jersey cercanas a Nueva York están viendo un aumento en el flujo de turistas. Específicamente, mencionan a lugares como Jersey City, Hoboken o Weehawken, en el condado de Hudson, que ofrecen un buen acceso al centro de Manhattan a un precio más asequible.



Los datos de AirDNA muestran que en Jersey City, la demanda de alquileres a corto plazo ha tenido un boom increíble.


¡Jersey city tiene un aumento del 77% comparado con el año anterior!

En Weehawken, el incremento fue del 45%, y en Hoboken del 32%.


La página web especializada en el sector, Skift, también señala que mientras la demanda en Nueva York disminuyó en diciembre, en Jersey y Newark aumentó.



Ahora, ¿qué pasa con el mercado de la vivienda en Nueva York? Bueno, resulta que tampoco ha respondido tan bien como se esperaba. Según los datos de AirDNA, hay alrededor de 35,000 apartamentos en Nueva York registrados en Airbnb para estancias de 30 días o más, lo que significa que son legales y no requieren una licencia para alquileres a corto plazo. Esto es bastante interesante y da que pensar: parece que hay un buen número de viviendas que estaban en Airbnb y que, a pesar de la nueva ley, no han cambiado hacia alquileres a largo plazo para residentes permanentes.


Una explicación podría ser que algunos propietarios pequeños que ofrecían sus propiedades en Airbnb no quieren convertirse en arrendadores tradicionales.

Para ellos, los alquileres a corto plazo eran una manera de obtener ingresos extra o de rentabilizar sus casas cuando no las estaban utilizando. Sin embargo, algunos de ellos han buscado alternativas en sitios como Craigslist, Facebook Marketplace o Houfy y esto estará propiciando un mercado negro de alojamiento que podría dañar a la ciudad, a los dueños de propiedades y al consumidor final.


Por ahora, Nueva York está trabajando en mejorar la ley emitida y no ha aplicado sanciones a quienes están alquilando ilegalmente.



Los dueños de propiedades no están disminuyendo sus precios de alquiler

Pero hablemos de casos reales. Hace unos meses, El País hablaba de Lila, una mujer que vive entre Buenos Aires y Nueva York. Ella solía subarrendar su piso en Nueva York mientras estaba en Argentina. Este arreglo peculiar le daba flexibilidad para manejar sus gastos y, lo más importante, le aseguraba que su casa estaría disponible cuando la necesitara. "Airbnb me dio flexibilidad", comentó. Sin embargo, cuando el periódico la entrevistó, ella estaba en la Gran Manzana para vaciar su piso y dejar de utilizar Airbnb.

¿Eso significa que iba a reducir el precio de una vivienda para la comunidad? ¡Por supuesto que no!


Ella simplemente no iba a dejar que el gobierno le obligara a reducir su ingreso. En el mejor de los casos venderá en un precio alto la propiedad o pondrá en renta de forma total el inmueble pero a precio de mercado. Y el mercado en Nueva York es costoso, con o sin Ley Local 18.

¿Y qué pasa con los precios del mercado? Bueno, la nueva ley entró en vigor en septiembre y siete meses pueden no ser suficientes para ver su impacto en los precios de la vivienda.


Por ejemplo, la plataforma inmobiliaria Zillow estima que el alquiler promedio en Nueva York es ahora de alrededor de $3,464 dólares, ¡un aumento de 109 dólares en comparación con el año anterior!


Apartment List tiene más de 4 millones de listings


En otra página web del sector, Apartment List, ofrecen una perspectiva ligeramente diferente, aunque no demasiado diferente en el fondo: según sus cálculos, el alquiler promedio en general en la ciudad es de 2,283 dólares, con un aumento del 2.8% con respecto al año anterior. Es interesante notar que registran pequeñas disminuciones, de menos del 1%, en Jersey City y Hoboken. Sin embargo, el mayor aumento, casi del 4%, se observa al oeste de Nueva York.


"Nathan Rotman, de Airbnb, reflexiona: 'En los seis meses desde que las nuevas normas de alquiler a corto plazo entraron en vigor en la ciudad de Nueva York, hemos visto a los viajeros enfrentarse a precios récord en hoteles y a antiguos anfitriones luchando contra la pérdida de ingresos, pero no ha habido mejoras en los costos de vivienda'.



Nueva York en vez de ayudar perjudicó al mercado En conclusión, sabemos de sobra que cuando algo se prohibe inmediatamente genera un mercado ilegal (mercado negro) que en ocasiones puede extenderse más rápido que el mercado legal. Las multas o consecuencias solo se vuelven centros de costos cuando los mercados ilegales se profesionalizan (sino me creen volteen a ver las drogas, el lavado de dinero o cualquier otra actividad que un gobierno declare como ilegal) El experimento inmobiliario más grande del mundo ha puesto de manifiesto que los legisladores no saben de historia. No conocen el movimiento de los mercados y mucho menos como se mueve el capital.



Limitar el uso de Airbnb y de la oferta de estancias corto plazo es la receta secreta para el fracaso económico, dicho por nuestros últimos 4,000 años de civilización.

Este fántastico libro resume los grandes fracasos de gobiernos e imperios por controlar la oferta y la demanda y nos muestra de forma anticipada lo que va a ocurrir con las siguientes legislaciones de todo el mundo cuando quieran controlar mercados que están naciendo: Inteligencia Artificial, Propiedades Fraccionadas, Naciones Digitales, Economías Crypto, Empresas Digitales, Códigos Genéticos Artificiales, etc.


El experimento en Nueva York nos dará un capítulo más que leer en las siguientes ediciones del libro y del aprendizaje humano. Otro ejemplo más de que los gobiernos no pueden controlar lo que el hombre quiere comprar.

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